За короткий промежуток времени процентные ставки на ипотеку в Германии значительно выросли. На графике ниже представлена динамика изменения ставок по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой на 10 лет от крупных кредитных провайдеров.

  По состоянию на 10 марта ипотечные ставки увеличились с 3,38% до 3,72%, что означает рост на 0,34 процентного пункта всего за несколько дней. Это без сомнения окажет серьезное влияние на ежемесячные платежи как для тех, кто планирует взять ипотеку, так и для заемщиков, у которых истекает срок фиксированной процентной ставки, и которым необходимо продлевать договор на новых условиях.

  Главная проблема заключается в том, что нет никаких гарантий, что ставки достигли своего максимального уровня и не продолжат рост!

Связь роста процентных ставок со специальными фондами

Причиной стремительного роста ставок стало воздействие так называемого специального федерального фонда. Что это за механизм и как он влияет на ипотечные кредиты?

Специальные федеральные фонды (нем. Sondervermögen des Bundes) — это отдельные части федерального бюджета Германии, предназначенные исключительно для выполнения конкретных задач и управляемые отдельно от других государственных средств.

На сегодняшний день в Германии существуют пять таких фондов:

• Фонд стабилизации финансового рынка (FMS)
• Фонд инвестиций и погашения (ITF)
• Фонд реструктуризации (RSF)
• Фонд экономической стабилизации (WSF)
• Специальный фонд бундесвера

  4 марта ХДС и ХСС представили программу по созданию еще одного специального фонда объемом 500 миллиардов евро для финансирования масштабного перевооружения страны без учета «долгового тормоза», закрепленного в Конституции Германии.

  Что это значит? Резкий рост государственного долга!

  Этот пакет был одобрен Бундестагом, и финансовые рынки мгновенно отреагировали на него. 4 марта доходность немецких государственных облигаций подскочила почти на 30 базисных пунктов — это самый резкий скачок с 1990 года!

Почему доходность облигаций растет, и как это связано с ипотекой?

Финансовый рынок работает по простому закону:
Чем выше спрос на товар, тем выше его цена.

 В данном случае «товаром» являются деньги. Поскольку правительство Германии вынуждено выпускать огромное количество облигаций для финансирования фонда, рынок закладывает это в цены — доходность облигаций резко растет.

Однако это только начало.

На графике представлена динамика доходности десятилетних немецких федеральных облигаций после объявления о создании нового фонда:
Рост с 2,50% до 2,93% — пиковое значение.
Коррекция до 2,77%, что все равно выше первоначального уровня на 0,27 процентного пункта.

Эксперты прогнозируют, что к 2028 году доходность десятилетних немецких облигаций может достигнуть 4%.

Как это влияет на ипотечные кредиты?

 Ипотечные ставки в Германии тесно связаны с доходностью Pfandbriefe (ипотечных облигаций), которые обеспечиваются государственными облигациями. Если доходность облигаций растет, ипотечные ставки автоматически следуют за ними, причем зачастую с опережением.

При росте доходности гос. облигаций на 0,27 процентного пункта, рост ставок по ипотечным кредитам на 0,34 процентного пункта выглядит вполне закономерным.

Что дальше?

Если государственный долг Германии продолжит расти в ближайшие месяцы, доходность облигаций также увеличится. Это приведет к дальнейшему росту процентных ставок по ипотеке.

Вывод: Сейчас мы, возможно, видим только начало роста ставок. Заемщикам стоит учитывать, что стоимость кредитов на недвижимость может значительно увеличиться, а продление ипотечных договоров после окончания фиксированной ставки станет дороже.

  Хочу напомнить вам, что в рамках моего проекта «Сам себе инвестор» я регулярно публикую новые посты и снимаю видео. В них я рассказываю об инвестировании в дивидендные акции, делюсь анализом акций и предприятий — кандидатов для будущих инвестиций, а также показываю, какие сервисы я использую. Чтобы не пропустить публикации и выход новых видео, подпишитесь на рассылку уведомлений в Telegram, WhatsApp или по электронной почте. Так вы гарантированно не пропустите важную информацию и всегда будете в курсе актуальных событий.