Какова доходность инвестиций в недвижимость

Содержание:
— недвижимость — это безопасное вложение капитала
— недвижимость устойчива к кризисам
— недвижимость идеально подходит для инвестирования
— недвижимость защищает от инфляции
— недвижимость имеет высокую доходность

 

 

Недвижимость всегда была и пока что остаётся самым любимым инвестиционным продуктом многих инвесторов. Их не останавливает ни ограниченная доступность, ни низкая ликвидность, ни необходимость залезать в долги (подавляющее число инвесторов вынуждены брать кредиты, чтобы получить возможность инвестировать в недвижимость).

 

Прежде чем я перейду к тому, как формируется величина дохода от недвижимости в инвестиционном калькуляторе, я уделю немного внимания нескольким первым мотивам, высказанным участниками опроса.

Недвижимость — это безопасное вложение капитала

Что ж, отрицать это было бы глупо. Однако не всё так просто. Недвижимость — это одна из форм частной собственности, в случае которой ваша собственность подтверждена и защищена государством. Вы становитесь её владельцем, нотариус подтверждает факт приобретения, и информацию об этом заносят в госрегистр. Таким образом никто не сможет присвоить себе вашу недвижимость. Процедура смены владельца занимает определённое длительное время, эта операция открыта для контроля, проходит в присутствии нотариуса и без владельца недвижимости практически невозможна. Недвижимость также можно застраховать от потери в результате пожара или других стихийных бедствий.

Казалось бы, вот оно — подтверждение безопасности: и застраховано, и под защитой государства. Под защитой государства, но, к сожалению, не от государства. В Германии, например, узаконена экспроприация, т. е. было вашим, а стало государственным. Статья 14, абзац 3 Конституции (Artikel 14 Absatz 3 Grundgesetz) говорит о том, что «экспроприация недвижимости возможна всегда, если она служит общему благу». Дальше в этой же 14-й статье и в следующей 15-й статье читаем, что «собственник получает компенсацию за экспроприацию, и её следует определять с учётом справедливых интересов широкой общественности и заинтересованных сторон».

Экспроприация без компенсации в корне противоречит закону, но возникает вопрос: какую сумму компенсации следует рассматривать как приемлемую? Для каждой из сторон ценность объекта — величина различная. И в целом закон не предусматривает требования о возмещении ущерба. Приходится соглашаться на то, что дают. В противном случае вы не получите ничего.

Конечно, будущее не может быть предсказанным, однако мы вполне можем предположить повторение событий, имевших место в прошлом. А ведь там было много того, что повторять совсем не хочется.

1922: Zwangsanleihen (принудительные облигации).

Для погашения государственного долга и финансирования репарационных выплат после Первой мировой войны государство ввело принудительные облигации. Люди с определённым достатком обязаны были покупать их и таким образом ссужать деньги государству. Из-за того, что в послевоенный период государство финансировало себя в основном за счёт печатного станка, быстро развившаяся гиперинфляция обесценила принудительные облигации, а под понятие «с определённым достатком» в первую очередь попали именно владельцы недвижимости.

1923: Währungsreform (денежная реформа), Zwangshypothek (принудительная ипотека), Mietenkontrolle (контроль арендной платы).

Гиперинфляцию удалось побороть денежной реформой. С 15 ноября 1923 года в оборот были введены новые деньги — Rentenmark (позже они станут Reichsmark (рейхсмаркой)). Старые, так называемые Papiermark (бумажные деньги) обменивались по курсу: 1 Rentenmark = 1.000.000.000.000 Papiermark (1 Billion).

Однако для возвращения к нормально функционирующей экономике одной денежной реформы было бы недостаточно. У Германии было много внутренних и внешних обязательств, и для координации денежных потоков, направляемых на поддержание этих обязательств, в Германии был создан Deutsche Rentenbank, который должен был выполнять функции центробанка. Им он впоследствии и стал. 

«Скажите мне как банкир банкиру: а деньги у нас есть?» — эта фраза как нельзя точно характеризует вновь созданный тогда банк. Т.е. банк есть, а денег в нём нет. И для решения этой проблемы было решено «остричь» немцев. Решение в какой-то степени логичное, но есть одно но. Стричь оказалось некого: на дворе 23 год, страна в руинах, население не живёт, а еле выживает. 

Центробанку нужно было найти тех, с кого можно было срочно собрать денег, и он нашёл. 

Для «стрижки» была выбрана самая уязвимая часть населения — владельцы недвижимости. Почему уязвимая? Всё очень просто: недвижимость, которой они владели, давала государству возможность принудительно повесить на них ипотеку. Вдумайтесь в этот абсурд: владелец уже выплаченной или ещё выплачиваемой недвижимости был обязан возвращать кредит, который он не брал! А чтобы владелец недвижимости не испытывал каких-либо иллюзий по поводу «не брал и не буду платить», нацбанк внёс свой кредит в домовую книгу (Grundbuch) и стал совладельцем жилья. Не хочешь отдавать кредит — нацбанк на правах совладельца может продать объект. А чтобы владельцы жилья не смогли переложить свою нагрузку на своих арендаторов и квартиросъемщиков, государство ввело ограничения на стоимость аренды и запрет на её повышение. 

«Беспредел!» — скажете вы. — «Но это дело прошлое, сейчас всё по-другому.» Совершенно с вами не согласен.

1924: Hauszinssteuer (можно перевести как «налог на облегчённую/выплаченную ипотеку», дальше из объяснения станет ясна его суть).

Налог на облегчённую/выплаченную ипотеку был введён в 1924 году и просуществовал вплоть до 1943 года. Под его действие попадали всё те же владельцы недвижимости, которым вменялось то, что во время гиперинфляции они пострадали не так сильно, как те, кто держал свои сбережения в банках или в наличных. 

Недвижимость как материальная ценность при инфляции дорожает и как минимум сохраняет покупательную способность капитала, в неё инвестированного. Т.е. во время гиперинфляции недвижимость дорожала пропорционально потере покупательной способности Rentenmark, защищая инвестора (хозяина недвижимости) от последствий гиперинфляции. 

Но тут пришло государство и «расставило всё на свои места»: тот, кто не прилагал усилий, чтобы построить или купить недвижимость, считался потерпевшим, и ему полагалась поддержка в виде денег, буквально украденных у владельцев недвижимости.

1952: Lastenausgleichsgesetz (Закон о выравнивании бремени/нагрузки).

В 1952 году был принят так называемый «Закон об выравнивании бремени», по которому проводилась выплата компенсации жертвам Второй мировой войны. Для этого в домовую книгу каждого владельца недвижимости внесли принудительную ипотеку, которую нужно было погасить в течение следующих 30 лет. Вроде как уже было нечто подобное? Да, но то было после Первой мировой войны, а это — после Второй. Опять государство развязало мировую бойню, опять её проиграло, а компенсации жертвам взимают с владельцев жилья.

За неполные сто лет владельцев жилья и инвесторов в недвижимость 4 раза подвергали «острижке», и это далеко не конец.  Бывший глава социал-демократов Sigmar Gabriel заявил о новой необходимости провести Lastenausgleich (выравнивание нагрузки), чтобы население смогло «разделить с государством бремя ответственности». Разделить бремя ответственности за те ошибки, которые допустили политики во время COVID-19-кризиса.

Как вы думаете, кого назначат этим богатым дабы балансировать нагрузки? Правильно, владельцев недвижимости. 4 раза же это сделать получилось, а значит, получится и сейчас.

И вовсе не сошёлся свет клином на владельцах недвижимости, просто по своей форме это очень заметная инвестиция, до которой легко дотянуться. Вот государство этим и пользуется.

Недвижимость устойчива к кризисам

Это утверждение тоже неверно. Нельзя назвать недвижимость устойчивой к кризисам, хотя бы по той причине, что во время кризисов цены на неё снижались не меньше, чем на всё остальное.

И это снижение совершенно логично: доходы государства и населения в кризис падают, и инвесторы не имеют возможности для дальнейшего инвестирования, ну, или как минимум не имеют возможности для его наращивания.

Увеличивается количество проблемных кредитов, растёт число невыполненных арендных договорённостей. Ярким подтверждением сказанному послужил финансовый кризис 2008–2009 годов.

Недвижимость, к сожалению, не способна противостоять кризису, по крайней мере настолько же эффективно, насколько в это верят более чем 30% опрошенных исследования, проведённого YouGov. Факт кризисоустойчивости никак не подтверждается временем. А вот что временем подтверждается, так это то, что самые серьёзные финансовые кризисы происходили именно по вине недвижимости.

За последние 400 лет мир столкнулся с 5 серьёзными финансовыми кризисами, 4 из которых гордо именуются мировыми.

• 1637 год — тюльпаномания. Этот кризис нельзя причислить к разряду мировых, однако тому виной не масштаб кризиса, с масштабом как раз всё было в порядке. Дело в том, что тюльпаномания не оказала влияние на мировые финансы в целом: свою положительную роль сыграла низкая степень глобализации в тот период времени.
• 1929 год — биржевой кризис в Америке. Он был вызван небывало большим количеством акций, приобретённых на кредитные деньги. Начался кризис в Америке, а позже вовлёк в себя всю мировую экономику.
• 1991 год — Азиатский кризис, причиной которого явился бурный рост цен на рынке недвижимости в Японии в период с 1985 по 1990 года. Чтобы остановить дальнейшее надувание «пузыря недвижимости», Японский центробанк поднял ключевую ставку, однако эта мера запоздала как минимум на 3 года. «Пузырь» лопнул, кризис распространился на всю Азию, а вскоре и на весь мир.
• 2000 год — DotCom, кризис вызванный бурным неконтролируемым выходом на биржи ведущих стран мира, компаний из так называемого DotCom-сектора (IT-компаний, Интернет Провайдеров и т. д.). Полыхнув в Германии, пламя кризиса перекинулось на весь мир.
• 2008 год — Мировой финансовый кризис, вызванный неконтролируемым ростом цен на жильё в Америке, которое было куплено в кредит. Изменение ключевой ставки Федеральным Резервным банком вызвало волну банкротств и задержек платежей по ипотеке, что поставило мировые банки на грань разорения.

Недвижимость идеально подходит для инвестирования

Вот уж в этом утверждении нет вообще ни слова правды. Недвижимость представляет собой катастрофически неудобный инвестиционный продукт.

В более чем 90% случаев при инвестировании в недвижимость речь идёт об инвестировании в кредит. И зачастую этот кредит измеряется сотнями тысяч евро. Такой кредит не каждому выдадут, и не каждому по силам его выплачивать. Иными словами, инвестирование в недвижимость имеет очень низкую доступность.

В более чем 70% случаев при инвестировании в недвижимость речь идёт об одном объекте (и даже на него нужно брать ипотеку). Случись с инвестиционным объектом что-либо — и вот уже можно говорить о 100%-ных потерях. Перестанет поступать аренда — и вот уже можно говорить о том, что инвестиции вообще ничего не приносят. Иными словами, инвестирование в недвижимость имеет низкую диверсификацию в случае, если она не отсутствует вовсе.

Инвестирование в недвижимость также сопряжено с большими дополнительными и сопутствующими расходами. При покупке и переоформлении недвижимости возникают затраты на оплату маклера, нотариуса, налога на приобретение. В дальнейшем инвестора ожидают амортизационные расходы, оплата ежегодных страховки и налога, оплата управляющей компании и, конечно, оплата по ипотеке, если недвижимость приобреталась с привлечением кредитных средств. Всё это оказывает сильное влияние на доходность инвестирования.

Кроме того, инвестирование в недвижимость совершенно лишено ликвидности. Инвестор не может быстро выйти в деньги со своих инвестиций. Эта процедура требует поиска покупателя, переоформления и ожидания возврата инвестированного капитала, т. е. платежа по договору о купле/продаже.

Недвижимость защищает от инфляции

Это действительно так. Однако, в большей степени это утверждение справедливо для недвижимости, которую инвестор сам же и использует. В процессе инфляции снижается покупательская способность денег, что отражается на росте цен на услуги и товары. Рост цен не обходит стороной и недвижимость: она растёт в цене, но поскольку снижается покупательная способность денег, снижается и стоимость арендной платы. Добавьте к этому растущую стоимость услуг управляющей компании, и может получиться, что инвестиции не успевают за ростом инфляции. Другое дело у инвестора, самостоятельно использующего недвижимость, в которую он инвестировал. Он не получает арендную плату, но не платит её сам, плюс, у него нет расходов на управляющую компанию. В этой ситуации инфляция компенсируется ростом стоимости недвижимости.

Недвижимость имеет высокую доходность

Вот мы и подошли к цели этого раздела. Сейчас мы рассмотрим доходность, которую можно ожидать от инвестиций в недвижимость.

Приобретая недвижимость, инвестор рассчитывает на дальнейший рост её стоимости и на то, что во время владения этой недвижимостью он регулярно будет получать арендную плату. Таким образом, доходность недвижимости — это величина суммарная, она состоит из слагаемых — доходности изменения стоимости недвижимости и арендной платы. В дальнейшем я именно эту сумму и буду иметь в виду.

*Ещё раз напоминаю, что помимо всего прочего владение недвижимостью сопряжено с большими накладными расходами: оплата ипотеки, амортизация, оплата управляющей компании, на налог за владение, на страховки и т. д.

Следует различать два вида доходности:

• до накладных расходов, так называемая грязная доходность (Brutto);
• после накладных расходов и после налога на доход, так называемая чистая доходность (Netto).

От инвестора к инвестору налог на доход может сильно отличаться, как от недвижимости к недвижимости сильно отличаются накладные расходы, поэтому для удобства в дальнейшем я буду вести речь о «грязной» доходности.

Каждое из слагаемых, которые в сумме дают нам доходность недвижимости, живёт своей жизнью, и его величина зависит от различных параметров и показателей. Например: доходность арендной платы напрямую зависит от стоимости квадратного метра недвижимости. И если вы думаете, что чем выше стоимость квадратного метра, тем выше его доходность, то это ошибочное убеждение. На дорогой квадратный метр тяжело найти арендатора, предложения по нему в избытке, поэтому арендодатель вынужден в ущерб величине доходности снижать свои запросы.

Логично было бы не строить дорогую недвижимость и не насыщать её избыточной роскошью. Только дело вовсе не в роскоши — не она составляет базу дорогого квадратного метра. Этот метр и без неё получается дорогим:

• высокая стоимость земли под застройку;
• дорогостоящие стройматериалы;
• сильно подорожавшая стоимость оплаты неквалифицированных рабочих (в Европе — благодаря «Закону о минимальной оплате», в России — из-за изменившихся условий трудовой эмиграции);
• в разы выросшие накладные расходы.

Все вышеперечисленные пункты влияют на стоимость квадратного метра, способствуют тому, что она в последнее время только растёт. Эта тенденция сохраняется и на будущее. Как это отразится на доходности недвижимости? Как минимум, рост стоимости квадратного метра не будет способствовать росту доходности.

И российские 5,5%, и тем более немецкие 6,2% выглядят вполне достойной доходностью, однако, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что эта доходность «грязная». 

Я не буду пытаться вывести величину «чистой» доходности по причине того, что сопутствующие расходы очень сильно разнятся от недвижимости к недвижимости и от инвестора к инвестору. 

Ну, и самое главное: как правило, приобретение недвижимости сопряжено с привлечением кредитных денег, а раз есть кредит, то есть и необходимость не только погашать его (нем. Tilgung), но и платить по нему проценты (нем. Hypotekenzinsen). И если погашение кредита на величину доходности не влияет, т. к. это замещение инвестиционных денег в кредит на собственные инвестиционные деньги, то о процентах по кредиту такого уже не скажешь. Они как раз очень сильно уменьшают доходность. Последние годы — годы низких ставок по кредиту (кредитных процентов). Но так было не всегда, и не всегда так будет.

Что и где можно купить сегодня в Германии за 300 000 евро? Новую 2-комнатную квартиру или, может, 3-комнатную квартиру старше 10 лет. И первая, и вторая будут квартирами в среднем по размеру городе, т. е. далеко не в мегаполисе. Какова может быть арендная плата у такой недвижимости? В районе 1100 евро. Из этих цифр получим доходность аренды:

100 x Годовая аренда/ Стоимость недвижимости = Грязная доходность аренды в %

100×13 200/300 000 = 4,4%

Это не то чтобы очень высокая доходность, но дело даже не в этом, а в том, что это снова «грязная» доходность. Давайте же попробуем понять, что можно ожидать в сухом остатке, т. е. уже после вычета амортизационных расходов. 

Для простоты расчёта, предлагаю в амортизационных расходах учитывать только оплату ипотеки (суммарно погашение и проценты по ипотеке). 

При 700 евро (это пример при 0,8% ставке по ипотеке) чистая доходность составит:

100 x (Годовая аренда — Годовая амортизация)/ Стоимость недвижимости = Чистая доходность аренды в %

100 x (13 200 — 8400)/300 000 = 1,6%

Уже не фонтан, да? А это амортизация с учётом только оплаты ипотеки. А что будет, если учитывать и страховку, и налог на доход с аренды, и оплату управляющей компании?! 

Более того, доходность в данном случае рассчитана с исторически низким процентом ставки по ипотеке, а что будет с доходностью арендной платы при растущих процентах ставки по ипотеке? Доходность станет отрицательной. Так, например, при ставке в 4% чистая доходность составит минус 1,6%. А при ставке в 6,5% — минус 4,1%.

Получается, что до тех пор, пока не погашена ипотека (а это лет 25-30), инвестору какой-либо доходности от аренды ожидать не приходится.

Я так много внимания уделил доходности недвижимости со стороны получения аренд, что невольно складывается впечатление, будто недвижимость только этой доходностью и обладает. Однако это не так: инвестор может ожидать доход не только со стороны аренды, недвижимость и сама по себе меняется в цене. 

«Недвижимость всегда в цене, на то она и недвижимость!» — скажут мне некоторые. Что ж, она и растёт, и падает в цене, как впрочем и любой здоровый инвестиционный инструмент. Но и тут всё не так просто.

Ну, а как обстоят дела с ростом цен на недвижимость в Германии?

 

Таким образом, учитывая всё выше рассмотренное, при расчёте доходности недвижимости в калькуляторе я использую индекс, равный 5%, что для Российских инвесторов будет являться крайне невыгодным процентом (даже при условии, что они будут инвестировать в недвижимость и за пределами России).

P. S. Инвестирование в недвижимость — печальная страница в моей инвестиционной биографии. Так много денег, как на недвижимости, я не терял нигде! 

С того времени я пересмотрел своё отношение к данному инвестиционному инструменту, изменил к нему подход и способ инвестирования. Я больше не беру ипотеку, когда инвестирую в очередные квартиры, офисы, магазины или просто земельные участки. Это позволило мне избавиться от всех возможных трудностей: подбора и покупки объекта, заботы по его дальнейшему содержанию, от взаимоотношений и расчётов с арендаторами и управляющими компаниями и т. д. Однако, описание преимуществ выбранного мною способа инвестировать в недвижимость выходит за рамки этого раздела. Вся информация по данной теме есть здесь. Обязательно почитайте, чтобы учиться на моём опыте, а не набивать себе лишних шишек.